【基本案情】

某住宅在执行程序中经司法拍卖成交，法院作出拍卖成交裁定并送达买受人某丙，同时出具协助执行通知书办理了转移登记。原权利人某甲及其家庭成员仍居住于该房屋内，以其在本地无其他住房、需要过渡时间为由拒绝腾退，此后长期占用并拒付任何费用。某丙诉至法院，请求判令某甲及其家庭成员迁出并返还房屋，同时支付自成交裁定生效之日起的房屋占用费。法院审理认为，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力；某丙自拍卖成交裁定生效时即取得案涉房屋所有权，某甲及其家庭成员继续占有已无正当权源，属无权占有。法院据此判决其限期迁出并返还房屋，并按同地段同类房屋的市场租金水平支付占用期间的使用费。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．司法拍卖中的物权变动不以登记为要件。人民法院作出的拍卖成交裁定生效时，买受人即取得所有权，其后办理的转移登记属于宣示性登记。买受人无须等待登记完成即可以所有权人身份主张返还原物，原权利人拒不迁出的构成无权占有。

2．占用费的主张应有计算依据。起算点通常为所有权取得之日，标准可参照同地段同类房屋的市场租金，必要时通过评估确定。买受人应及时以书面方式通知腾退并留存送达凭证，避免因长期沉默被认为默许占用，同时留存物业费、供暖费等由其代付的凭证一并主张。

3．竞买前的尽职调查决定风险高低。买受人应重点核查三项内容：房屋是否存在租赁负担，查封前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用的承租人，可在租赁期内阻止移交占有；房屋是否为被执行人及其所扶养家属的生活必需居所，是否涉及居住权登记；是否存在户籍、欠费、查封竞合等遗留问题。拍卖公告中的风险提示条款具有拘束力，竞买人不得于成交后以不知情为由主张免责。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

2．《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

3．《中华人民共和国民法典》第四百六十条：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。