【基本案情】

案涉单元楼建成年代较早，未设电梯，高层住户上下不便。经业主提议并召开业主大会表决，参与表决的专有部分面积与人数均达到法定比例，同意在单元北侧加装观光电梯，方案经有关部门审批并公示。一层某业主以电梯井道贴近其厨房窗口、影响采光通风且运行产生噪声为由，诉请判令停止施工、拆除已建部分。经现场勘验与专业机构测评，该方案的日照与通风指标符合国家有关工程建设标准，噪声在采取减振降噪措施后可控制在标准范围内，但电梯井道确使该户厨房窗外视野与采光条件较原状有所降低。法院审理认为，加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施，业主共同决定的表决比例已经满足，程序合法；施工未违反国家工程建设标准，低层业主请求停止施工、拆除设施缺乏依据。法院同时认定该户确因加装承受了额外不利影响，判令加装方采取降噪与遮挡改善措施，并给予适当补偿。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．加装电梯的表决要求高于一般共同决定事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。表决程序、公示与签字材料是此类诉讼中的首要审查对象，程序瑕疵足以导致决定被撤销。

2．相邻关系并非否决权。相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系；建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。符合标准的，低层业主须容忍合理限度内的影响；确有超出限度的妨害的，才可请求排除妨碍。

3．合理补偿是化解矛盾的关键。低层业主承受的不便与其获得的通行便利不成比例，实践中普遍采取按楼层差异分摊建设与运行费用、对低层住户予以一次性补偿、优化井道位置与材质等方式平衡利益。加装方在启动前即与低层住户协商补偿方案并形成书面协议，远比事后诉讼更有效率。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2．《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

3．《中华人民共和国民法典》第二百九十三条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。