【基本案情】

案涉小区自交付使用以来，物业服务企业将楼栋外立面、电梯轿厢、单元门厅及地面空场对外出租，用于设置广告、投放快递柜与自动售货设备，并向广告经营者、设备运营方收取费用，收入长期未向业主公示，亦未纳入公共收益账户。业主委员会经业主大会授权后，起诉请求判令该企业公开历年经营收入与成本，返还扣除合理成本后的全部收益。该企业辩称，广告经营系其自主开展的业务，投入了人力与管理成本，收益应归其所有。法院审理认为，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该企业未经业主共同决定即擅自经营，其主张的成本亦未提供完整凭证。法院据此判决其提交经营收支明细，并将扣除经核实的合理成本后的收益返还业主，纳入建筑物及其附属设施的维修资金或者按业主共同决定使用。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．共有部分的经营性利用属于业主共同决定事项，收益的归属并不因谁实施经营而改变。物业服务企业系受托管理者，其经营共有部分的行为本质上是对他人财产的利用，无权保有由此产生的利益。合理成本仅指为实现该项经营所必要且实际发生的支出，须提供合同、发票、人工投入记录等凭证，不能以概括比例主张扣减。

2．收益的使用同样受法定约束。返还后的公共收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以按照业主共同决定的用途使用。业主大会决定使用该项资金的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并将收支情况定期公示。

3．业主一方应重视程序与证据。提起诉讼前，宜由业主大会作出决议并授权业主委员会为诉讼主体；同时通过实地拍照、留存广告牌与设备的设置时间、向物业主管部门申请查阅备案材料等方式固定经营事实。物业服务企业拒不提供账目的，法院可结合同类经营的市场行情与业主提交的证据酌情认定收益数额。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

2．《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

3．《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。