【基本案情】

某业主将其位于住宅楼一层的自有住宅改造为餐饮门店，拆改承重墙外的非承重隔墙、开设独立出入口，加装排烟管道并沿外墙上行至顶层，日常经营至深夜。同楼栋数名业主以油烟、噪声、人员往来严重影响居住为由提出反对，该业主未取得任何书面同意即持续经营。多名业主诉至法院，请求判令其停止将住宅用于经营并恢复原状。该业主辩称，房屋为其个人所有，如何使用属其自由，且已办理营业执照。法院审理认为，业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房；确需改变的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。该业主未取得同意，且经营活动明显影响相邻业主的正常居住，法院据此判决其停止经营性使用，拆除违规加装的排烟管道并恢复外墙原状。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．“住改商”的核心限制在于一致同意，而非多数决。有利害关系的业主中只要有一人不同意，改变即不能进行。取得营业执照仅解决市场主体登记问题，不能替代民事法律上的同意要件，亦不构成对相邻业主权利的对抗事由。

2．利害关系人的范围以是否受实际影响为标准。本栋建筑物内的业主一般推定为有利害关系；本栋之外的业主主张自身有利害关系的，应就其受到通行、采光、噪声、油烟、安全等方面的实际影响举证。实践中，加装外墙管道、开设独立出入口、改变通行路线的，往往使利害关系人的范围显著扩大。

3．相邻关系规则构成独立的请求权基础。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、噪声等有害物质，建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。即便个别改造行为已取得部分同意，若其排放或者施工实际造成妨害，受影响的业主仍可请求停止侵害、排除妨碍、恢复原状并赔偿损失；业主大会、业主委员会亦有权依照法律、法规及管理规约提出相应请求。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

2．《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第一款、第三款：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。……业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

3．《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。