【基本案情】

某甲将其名下商铺出租给某乙，租期未满。某甲拟出售该商铺，与案外人某丁议定价格并签订买卖合同、办理过户登记，全程未告知某乙。某乙经营多年、投入装修改造费用较大，且此前曾多次向某甲表达购买意愿。某乙得知交易完成后诉至法院，请求确认某甲与某丁的买卖合同无效，并判令按同等条件由其购买该商铺。法院审理认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；某甲未履行通知义务，妨害了某乙优先购买权的行使，应承担赔偿责任。但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响，承租人不能据此请求确认合同无效或者径行取得房屋。法院据此驳回确认无效及按同等条件购买的诉请，支持了某乙关于赔偿损失的主张。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．承租人优先购买权的效力定位为债权性而非物权性。侵害该权利的法律后果限于损害赔偿，不影响买卖合同效力，亦不产生强制缔约的效果。承租人主张确认买卖合同无效或者请求判令过户的，缺乏请求权基础，诉讼中应将请求落在赔偿而非合同效力上。

2．该权利存在法定除外情形与行使期限。房屋按份共有人行使优先购买权、或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不享有优先购买权；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃。承租人接到通知后应立即以书面方式作出明确的购买表示，含糊表态或者继续磋商价格，均可能被认定为未在期限内表示购买。

3．赔偿范围的举证是胜诉的关键。可主张的损失通常包括因丧失购买机会而产生的差价利益、被迫搬迁的费用、装修改造的未摊销部分、经营场所变更导致的可预见损失等。承租人应保留装修合同与发票、经营流水、同期同类房屋成交价格资料，并注意损失赔偿以违约方订立合同时可以预见的范围为限。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

2．《中华人民共和国民法典》第七百二十八条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

3．《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。