【基本案情】

某甲将其名下住宅出租给某乙居住，签订书面租赁合同，租期五年，某乙依约支付租金并实际占有使用。租期进行至第二年，某甲未告知某乙即将房屋出售给某丙，并办理了转移登记。某丙取得房屋所有权后，以其为新的所有权人、与某乙之间不存在合同关系为由，通知某乙于十五日内腾退房屋，某乙拒绝，某丙遂诉请判令某乙返还房屋。法院审理认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；某乙系在所有权变动之前依据合法有效的租赁合同占有房屋，其占有具有正当权源，租赁关系不因所有权移转而终止，受让人承继原出租人在租赁合同中的地位。法院据此判决驳回某丙的腾退请求，租赁合同在剩余租期内继续履行，租金由某乙向某丙支付。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．该规则的适用以承租人在所有权变动前已依合同占有租赁物为前提。承租人虽签订合同但尚未接收房屋、或者租赁合同本身无效的，不受此项保护。受让人取得的是负有租赁负担的所有权，其地位相当于承继原出租人，不能以合同相对性为由否定承租人的占有权源。

2．受让人的风险防范在于交易前的实地核查。查询登记簿只能反映权属与他项权利，无法反映租赁状况，受让人应实地查看房屋占有使用情况，要求出卖人书面披露租赁关系并提供租赁合同、租金收取记录，必要时约定出卖人负责解除租赁并设定相应违约责任。以投资或自住为目的购房而忽略在租状态的，往往面临数年无法使用的困局。

3．承租人亦应注意自身权利的边界。出租人出卖房屋前应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权；出租人未通知或者存在其他妨害行为的，承租人可请求赔偿，但不影响买卖合同的效力。承租人主张继续承租的，仍须按约支付租金、妥善使用房屋，欠租或者擅自转租的，新的所有权人同样可依法解除合同。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2．《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

3．《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。