【基本案情】

某甲将其名下商铺出租给某乙，租期五年，合同约定未经出租人书面同意不得转租。某乙经营一年后，未征得某甲同意，将商铺整体转租给某丙，由某丙自行装修并对外营业，招牌、经营主体均已更换。某甲每月至商铺收取租金，对店内经营者变更及装修改造情况知悉，其间从未提出异议，租金亦按原合同标准由某乙持续支付。转租一年半后，因周边租金上涨，某甲以某乙擅自转租违反合同约定为由，通知解除租赁合同并要求某丙腾退。某乙、某丙提出抗辩。法院审理认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。某甲长期到场收租、知悉经营主体变更而未表异议，已远超六个月，其解除权不再享有，遂判决驳回其解除合同及腾退的诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．擅自转租赋予出租人解除权，但该权利受除斥期间约束。六个月自出租人知道或者应当知道转租之日起算，期间届满即视为同意，转租关系随之稳定。此项规则的功能在于避免出租人长期持有解除权、待市场变化后择机行使，从而损害转租双方已形成的经营秩序。

2．“知道或者应当知道”以客观情形判断。经营主体标识变更、装修改造、租金支付方式改变、出租人到场收租或参与协商等，均可作为出租人知悉的证据。承租人与次承租人应注意保留出租人到场、往来沟通及默示认可的书面或影像记录，避免日后陷入举证困境。

3．转租期限不得超过承租人的剩余租期。转租期限超出部分的约定对出租人不具有法律拘束力，次承租人在原租赁关系终止后无权继续占有房屋。次承租人签约前应核实原租赁合同的起止时间、有无转租限制及出租人的态度，并争取由出租人在转租协议上签字确认，将默示同意转为明示同意。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2．《中华人民共和国民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

3．《中华人民共和国民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律拘束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。