【基本案情】

某甲将其名下临街商铺出租给某乙用于经营，双方签订书面租赁合同，约定租期三十年，租金按年递增，某乙一次性支付了较大数额的装修改造费用并投入经营。合同履行至第二十一年，某甲通知某乙合同已超过法定最长租期，要求收回房屋。某乙认为合同约定明确、双方均已长期履行，某甲应受约定拘束，遂诉请确认合同在三十年期限内继续有效。法院审理认为，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；案涉合同在二十年期限内有效，超出部分不发生效力。法院同时指出，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年；某乙在租期内的装修投入已在长期经营中回收，其主张按三十年履行缺乏法律依据，遂判决驳回诉讼请求，并就房屋返还及装修物的处理一并作出安排。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．二十年上限是效力性规定，当事人不得以约定排除。其立法目的在于防止不动产长期被债权关系锁定、妨碍所有权的正常行使与资源流转。超过部分无效而非合同整体无效，前二十年的约定仍具拘束力，双方应据此履行。

2．期限届满后可以续订，但续订期限自续订之日起重新计算，同样不得超过二十年。承租人有长期使用需求的，宜在合同中约定续租的优先权、续租条件与租金调整机制，并在期限届满前及时行使，避免因怠于续订而丧失经营场所。

3．承租人的大额装修投入应作专门安排。合同中宜明确装修物的归属、租赁关系终止时的处理方式、可拆除部分与不可拆除部分的补偿标准，以及提前解除时的摊销计算方法。仅凭超长租期作为投资回收的保障，在法定期限面前并不可靠。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2．《中华人民共和国民法典》第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

3．《中华人民共和国民法典》第七百一十五条第一款：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。