【基本案情】

某甲在其自有院落内未办理建设工程规划许可手续，擅自加建三层楼房并分层对外销售。某丁与某甲签订购房协议，购买其中一层，支付全部价款并入住装修。数年后，规划主管部门认定该建筑属违法建设，责令限期拆除。某丁诉请确认合同无效，判令某甲返还购房款并赔偿装修损失。某甲辩称某丁购房时明知房屋未取得任何审批手续，应自担风险。法院审理认为，在城市、镇规划区内进行建筑物建设，应当依法申请办理建设工程规划许可证；案涉房屋未取得规划许可，属违法建筑，不具备合法交易的基础，买卖协议违反法律强制性规定并损害公共利益，应认定无效。合同无效后，因该行为取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方所受损失，各方都有过错的，各自承担相应责任。法院据此判决某甲返还全部购房款，并结合双方过错程度，判令某甲赔偿某丁装修损失的主要部分。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．违法建筑不能成为合法的交易标的。房屋买卖的实质是所有权移转，而未取得规划许可的建筑物本身不具备取得合法产权的可能，交易目的自始无法实现。此类协议无效，不因买受人已实际占有使用或者已支付全部价款而改变，亦不因时间经过而转为有效。

2．合同无效的后果为返还与赔偿并行。出卖人应返还全部价款，买受人返还房屋；房屋被拆除无法返还的，按折价补偿处理。买受人的装修、添附损失及信赖利益损失，依双方过错比例分担。出卖人系违法建设的实施者与获益者，通常承担主要责任；买受人明知房屋无任何审批手续仍贪图低价购入的，须承担相应责任。

3．交易前的核验不可省略。购房时应查验不动产权属证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及竣工验收备案材料，仅有村委会、社区或者原建设人出具的证明的，均不足以证明房屋合法。以明显低于市场的价格购得无证房屋，其价格差额往往正是风险对价。

【法条依据】

1．《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

2．《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

3．《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。