【基本案情】

某开发企业在销售案涉小区时，于售楼处沙盘、宣传册及价目表中明确载明：小区内将建设不小于三千平方米的中心景观园林，并配建业主专属会所与地下人行连廊，一并标注了具体位置与建成时间。某丙基于上述内容以高于周边同类楼盘的价格购房，购房合同正文未载明前述配套内容。房屋交付后，中心园林面积大幅缩减，会所改作商业出租，连廊未予建设。某丙诉请开发企业承担违约责任并赔偿损失。开发企业辩称，宣传资料属于要约邀请，不构成合同内容。法院审理认为，商品房销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即便未载入合同亦应视为合同内容。案涉允诺位置明确、指标具体，且直接影响成交价格，法院据此判决开发企业承担违约赔偿责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．认定宣传内容能否转化为合同义务，把握两项标准：其一，内容须具体确定，即对设施的位置、规模、用途、建成时间有明确指向，泛称“高端园林”“优质配套”的，仍属要约邀请；其二，须对合同订立及价格确定有重大影响，通常表现为该允诺被写入销售说辞、体现在定价差异或者构成购房的主要动因。

2．允诺的地域范围限于开发规划范围之内。对规划范围之外的地铁线路、学校、医院等公共资源所作的宣传，因非出卖人所能控制，一般不构成合同义务，买受人主张违约往往难获支持，但出卖人明知不实仍作虚假陈述的，可另行主张欺诈。

3．买受人应在签约阶段固定证据并争取入约。宣传册、沙盘照片、置业顾问的书面说明、微信聊天记录、录音等均应完整留存并注明取得时间；更为稳妥的做法，是将关键配套的指标、位置与违约责任写入补充协议。合同中“以政府批准的规划为准”“宣传资料仅供参考”等条款，不能一概免除出卖人就具体确定允诺所负的责任。

【法条依据】

1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2．《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第一款：要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

3．《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。