【基本案情】

某乙向某房地产开发企业购买住宅一套，合同约定建筑面积为九十六平方米，总价款按建筑面积单价计算，合同未就面积误差的处理方式作出约定。房屋竣工交付时，经具备资质的机构实测，实际建筑面积为九十一点二平方米，较合同约定面积减少四点八平方米，面积误差比绝对值达百分之五。某乙以房屋面积严重缩水、影响居住使用为由，诉请解除商品房买卖合同，判令开发企业返还已付购房款及利息。开发企业辩称，面积差异属正常施工误差，愿按实测面积退还差价，不同意解除合同。法院审理认为，出卖人交付使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出百分之三的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。案涉误差比已超出该限度，某乙的解除请求具备法律依据，法院据此判决解除合同，开发企业返还已付购房款并支付相应利息。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．面积误差的处理遵循“有约定从约定、无约定按法定”的规则。合同对误差处理方式作出明确、公平约定的，依约处理；未作约定或者约定不明的，以百分之三为分界：误差比绝对值在百分之三以内的，按合同约定价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持；超出百分之三的，买受人享有解除权。

2．买受人同意继续履行的，价款调整规则具有惩罚性。实际面积大于约定面积的，误差比在百分之三以内部分的房价款由买受人补足，超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实际面积小于约定面积的，误差比在百分之三以内部分的房价款由出卖人返还，超出百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还。这一安排旨在抑制出卖人以面积虚增或缩水牟利。

3．实践中的争点多集中于测量口径与合同条款的效力。买受人应核对合同约定的是建筑面积还是套内建筑面积、公摊系数的计算依据，并留存合同附件、实测报告与交房通知。出卖人以格式条款约定“面积误差不论大小均不得解除合同”的，因不合理免除自身责任、排除买受人主要权利，可主张该条款无效。

【法条依据】

1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三）的，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出百分之三的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

2．《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

3．《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。