【基本案情】

某丙向一家房地产开发企业购买住宅一套用于自住，签订书面商品房买卖合同并办理网签备案，此后陆续支付价款，累计已达合同约定总价款的百分之七十。房屋尚未交付，亦未办理转移登记。其后，该开发企业因债务纠纷被债权人申请强制执行，法院查封了包括案涉房屋在内的多套房产。某丙提出执行异议被驳回，遂提起案外人执行异议之诉。经查，买卖合同签订于人民法院查封之前，房屋规划用途为住宅，某丙及其配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋。法院审理认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定总价款百分之五十的，其权利可以排除执行。某丙符合上述全部条件，法院据此判决不得对案涉房屋执行。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．此项规则的正当性基础在于生存利益优先。商品房消费者以居住为目的购房，一旦房屋被执行，其既失去房屋又难以追回房款，损失具有不可回复性；而金钱债权人的利益尚可通过其他财产实现。基于此，法律在权利顺位上对以居住为目的的购房人作出倾斜性安排。

2．三项要件须完整具备，不得与一般不动产买受人的要件拼凑适用。一般买受人排除执行，要求查封前已签订合法有效书面合同、查封前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者按法院要求交付剩余价款、非因自身原因未办理过户登记；商品房消费者则不要求已合法占有，但要求名下无其他用于居住的房屋且付款过半。当事人应结合自身情形选择请求权基础。

3．举证重在付款事实与住房状况。价款支付应尽量通过银行转账并保留完整流水，大额现金付款在司法实践中的证明力较弱；“名下无其他用于居住的房屋”的审查通常从宽把握，将买受人及其配偶、未成年子女一并纳入考量，购房人应提前完成住房查询并留存查询结果。

【法条依据】

1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

3．《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。