【基本案情】

某甲向某乙借款一百五十万元，双方在借款合同中约定：借款到期未获清偿的，某甲名下住宅一套即归某乙所有，双方无需另行结算。同日，双方另行签订房屋买卖合同一份并办理了网签备案，成交价格与借款本金相同，但某乙未支付任何购房款，房屋亦始终由某甲占有使用。借款到期后某甲未能清偿，某乙诉请判令某甲协助办理房屋转移登记。法院审理认为，双方并无真实的房屋买卖意思，签订买卖合同的目的在于为借款提供担保，该买卖合同系通谋虚伪表示，被隐藏的民间借贷关系有效；关于到期不还房屋即归债权人所有的约定，属于债务履行期限届满前约定担保财产直接归债权人所有的情形，债权人只能依法就该房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，不能径行取得所有权。法院据此驳回某乙要求过户的诉讼请求，并释明其可就借款本息另行主张权利。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．禁止流押的规范目的在于防止债权人利用债务人的急迫状态，以显著低于市场价值的债权换取高价值担保物。当事人在债务履行期限届满前作出的此类约定，并不导致担保关系整体无效，其法律效果被转化为优先受偿，即债权人仍受担保，但须经折价、拍卖、变卖的清算程序。

2．应区分担保型以房抵债与债务清偿型以房抵债。债务履行期限届满后，双方经结算就已确定的债务达成以房抵债协议的，属于新债清偿，通常认定有效，债权人可请求履行过户义务；而在借款之初即签订的买卖合同、网签备案、委托售房公证等安排，无论形式如何完备，均按其担保实质处理。

3．债权人的稳妥做法是办理抵押登记。抵押登记具有公示效力与优先顺位，可对抗第三人并在执行程序中优先受偿；以签订买卖合同的方式替代抵押，既无优先顺位，又可能因合同被认定虚伪而落空，实务中风险远高于所获保障。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

2．《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

3．《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。