【基本案情】

某甲以其名下住宅为其经营的企业向金融机构借款设定抵押，办理了抵押登记。抵押存续期间，某甲与某乙签订房屋买卖合同，出售该房屋，合同中未就抵押事项作出说明。某乙支付全部房款后，双方以涤除抵押为条件办理了转移登记，但因某甲未按约清偿借款，抵押未获注销，登记簿上抵押权仍然存续。此后借款到期未获清偿，抵押权人主张就案涉房屋优先受偿，某乙提出异议，主张其已支付全部对价并取得所有权，抵押权应予涤除。法院审理认为，抵押期间抵押人转让抵押财产，除当事人另有约定外并不禁止，转让行为有效，受让人可以取得所有权；但抵押权作为物权具有追及效力，不因标的物转让而消灭，抵押权人仍有权就该房屋优先受偿。法院据此支持了抵押权人的主张，同时认定某甲未依约涤除抵押构成违约，判令其向某乙赔偿相应损失。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．抵押财产的转让自由与抵押权的追及效力并存。现行规则不再要求转让抵押财产须经抵押权人同意，但同时明确抵押权不受转让影响。买受人所取得的，是负载抵押权负担的所有权，一旦债务人违约，房屋仍可能被处分变价，买受人须以损失赔偿的方式向出卖人追偿。

2．买受人的风险防范应前移至签约环节。签约前必须调取不动产登记簿查询抵押、查封等权利限制状况，不能仅凭权属证书判断；确有抵押的，应在合同中明确涤除抵押的时间节点、资金监管方式及未涤除的违约责任，并将解押作为付款和过户的前置条件，避免在抵押未注销的情况下贸然完成登记。

3．抵押权人亦非全无约束。抵押人转让抵押财产应当及时通知抵押权人；抵押权人能够证明转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或者提存。这一机制既保障了担保功能，也为交易的顺利完成预留了通道，各方均可善加运用。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款、第二款：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

2．《中华人民共和国民法典》第三百九十四条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

3．《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。