【基本案情】

某甲与开发商签订商品房买卖合同后，依约办理了预告登记。房屋竣工交付并具备办理不动产首次登记及转移登记条件后，登记机构向购房人发出通知，告知可申请办理不动产权属登记。某甲因长期在外地工作，未予办理，亦未委托他人代办。四个月后，开发商因对外负债，案涉房屋被债权人申请查封。某甲得知后向登记机构申请办理转移登记未果，遂提起案外人执行异议之诉，主张其已办理预告登记，对房屋享有可排除强制执行的权利。法院审理认为，预告登记的效力在于限制登记名义人处分不动产以保障将来的物权实现，但该效力受法定期间约束；自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。某甲在具备办理条件后逾期未申请，其预告登记已归于失效，不再具有阻却处分及排除执行的效力，遂判决驳回其诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．预告登记并非终局性的权利保障，而是附有期限的临时性保全措施。其失效事由有二：一为所担保的债权消灭，二为自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请本登记。前者系基础关系消灭的当然结果，后者则体现法律对权利人及时行使权利的要求，逾期不申请的，法律推定其不再需要该项保全。

2．“能够进行不动产登记之日”的认定是此类案件的核心争点。实践中一般以房屋已办理首次登记、开发商已完成实测面积核算与税费清算、买受人已具备提交登记材料的客观条件为判断标准。因开发商未办理首次登记、未提供必要资料等自身原因致买受人无法申请的，期间不应起算，买受人可就此举证抗辩，并另行追究开发商的违约责任。

3．买受人应建立主动跟进的意识。办理预告登记后，宜与开发商书面约定协助办理转移登记的具体期限及违约责任，留存催告通知、登记机构告知文件、材料递交回执等证据。委托他人代办的，应出具明确的授权文书，避免因程序懈怠丧失本可获得的优先保护地位。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

2．《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

3．《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。