【基本案情】

村民与非本村居民达成口头协议，将自有农村宅院及地上房屋作价出售，买受人足额支付购房款，长期占有使用房屋，并对院落房屋进行翻新、扩建与装修。多年后，出卖人以买受人为非村集体成员、房屋买卖违反法律强制性规定为由，起诉主张买卖合同无效，要求对方腾退返还房屋、恢复附属物原状并支付占有使用费。买受人提起反诉，要求出卖人返还购房款、赔偿房屋重置成新价及宅基地区位补偿等信赖利益损失。法院审理后认定合同无效，结合双方过错程度依法划分责任、核算赔偿金额。

【律师评议】

本案核心裁判要义为农村宅基地房屋仅限本集体成员内部流转，对外买卖合同无效，违背诚信的反悔卖方承担主要过错责任。农村房地一体不可分割，非集体成员不具备宅基地使用权主体资格，案涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定自始无效。出卖人多年前自愿出售房屋，事后主动主张合同无效收回房屋，明显违背诚实信用原则，系合同无效主要过错方，需赔偿买受人房屋添附、区位增值等信赖利益损失。双方长期互为占有使用房屋、钱款，对应的占有使用费与资金利息相互抵销，各自诉求不予支持。同时，买受人长期改造院落属于可预期行为，出卖人主张拆除附属物、恢复原状无法律依据。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《中华人民共和国土地管理法》第九条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，不得向非集体成员流转。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。