【基本案情】

出卖人与名义买受人、中介公司签订存量房屋买卖合同，约定交易平房，限期完成过户。合同磋商、履约沟通均由中介工作人员对接，名义买方未直接参与交易沟通。合同履行期间，出卖人配合完成房屋继承分割、交付房屋钥匙。后房屋被房管部门出具安全隐患告知书，各方就过户事宜产生分歧。名义买方起诉主张卖方隐瞒房屋隐患、怠于办理手续构成根本违约，要求解除合同、双倍返还定金并赔偿各项支出；出卖人提起反诉主张对方违约。法院审理查明中介机构系实际购房人，名义买受人仅挂名，不享有合同实质权利，双方均无意继续履行合同，合同依法解除。

【律师评议】

本案核心裁判要点：房屋买卖不能仅依据合同书面署名认定权利主体，应当结合磋商、出资、履约全过程综合判断实际购房人；名义买受人未实际承担交易风险、享有交易利益，无权主张合同项下违约责任。案涉房屋交易全程由中介机构主导沟通，中介存在购入房屋伺机转售牟利意图，名义买受人未深度参与交易磋商与履约沟通，不具备真实购房需求，仅为挂名主体，无法主张定金返还、损失赔偿等诉求。房屋墙体老化、空鼓属于可通过现场查验发现的常规状况，中介作为专业机构实地看房、接收房屋并实施装修，事后再以房屋存在隐患主张卖方违约不能成立。出卖人多次主动催告办理过户手续，中介方未明确提出配合要求，无法认定卖方怠于履行协助义务。实际购房主体中介机构拖延推进过户，以行为表明不再履约，构成根本违约。合同解除后，结合双方损失举证情况酌情认定违约赔偿，守约方维权产生的合理律师费，依约由违约方承担。

【法条依据】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的无法实现的，另一方可以解除合同。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条：合同解除后，守约方有权主张违约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。

4. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：约定的违约金过高或过低，人民法院可以结合实际损失、过错程度酌情予以调整。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能的，承担不利法律后果。

6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条：人民法院应当结合全部证据，对待证事实是否具有高度可能性作出认定。