【基本案情】

某工程分包公司因上游企业拖欠工程款，经多方债权债务抵顶，与房产开发公司签订现房买卖合同，以工程款抵扣方式全额支付购房款，购买案涉办公房屋。签约及收房时，分包公司明知房屋已设立有效抵押权，且抵押权人书面同意房屋对外出售。分包公司收房入住多年后，诉至法院请求确认购房合同有效，要求开发商、抵押权人配合办理产权过户，并主张注销房屋抵押权。法院审理后确认买卖合同合法有效，判令配合办理过户，同时依据抵押权追及效力规则，驳回其注销抵押登记的诉求。

【律师评议】

本案是《民法典》带押过户、抵押权追及效力规则适用的典型案例。其一，以工程款抵顶购房款系合法有效的价款支付方式，双方真实意思表示达成一致，买卖合同不违反法律强制性规定，依法成立并生效。其二，抵押期间抵押人可转让抵押财产，抵押权人同意出售房屋仅视为认可转让行为，不代表放弃抵押权，抵押权具有法定追及效力，房屋转让后抵押权继续存续。其三，购房方签约时明知房屋存在抵押，自愿接受房屋权利负担，应自行承担对应交易风险，无权主张抵押权人注销抵押登记。其四，开发商逾期办证构成违约，应配合购房方完成产权转移登记，平衡交易双方合法权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2.《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

3.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。