【基本案情】

2016年，原告经他人介绍，与被告达成口头房屋买卖合意，原告向被告转账支付46万元购房款，被告交付涉案房屋，原告长期居住使用。涉案房屋建于集体土地之上，无产权登记及合法建设审批手续，后被行政机关认定为违法占地、违法建筑并限期整改。原告知晓房屋违建属性后，诉至法院请求确认双方房屋买卖合同关系无效，要求被告返还购房款并支付逾期利息。被告抗辩双方实为房屋转租关系，拒绝返还钱款。法院最终认定买卖合同无效，判令被告全额返款，双方均等分担利息损失。

【律师评议】

本案核心裁判要点为违法建筑买卖合同因违反法律强制性规定自始无效，交易双方均存在过错的，均等分担损失。首先，案涉房屋无合法建设审批手续、被行政机关认定为违建，不具备市场交易资质，双方达成的口头房屋买卖合同，因违反效力性强制性法律规定，依法属无效合同。其次，被告主张双方为转租关系，但未提交有效证据佐证，需承担举证不能的不利后果。最后，双方交易时均未尽审慎核查义务，对房屋违建属性知情或应当知情，过错程度均等，故购房本金全额返还，利息损失由双方各承担50%，兼顾公平原则与交易诚信原则。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国土地管理法》第三十七条：非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。