【基本案情】

某置业公司为涉案限价保障性住房的合法所有权人。案外项目销售人员虚构身份、伪造印章及交房材料，以低价对外售卖涉案房屋，收取购房人全款，该行为已被生效刑事判决认定为合同诈骗罪，并责令诈骗人退赔购房人损失。本案购房母子二人支付全部房款，自2020年入住房屋、缴纳各项生活费用，长期合法占有使用房屋。物权人以对方无权占有为由，起诉要求腾退房屋、支付长期房屋占有使用费，法院最终驳回其全部诉讼请求。

【律师评议】

本案核心裁判要点为刑民交叉房屋交易中，民事返还原物请求权的行使边界。其一，案外人诈骗卖房虽属刑事犯罪，但买卖双方已实际达成交易合意，购房人全额付款、长期占有居住，双方形成真实的房屋买卖合同民事法律关系，并非恶意强占房屋。其二，在案涉房屋买卖合同未被认定无效、未依法解除或清算的前提下，物权人直接跳过合同基础纠纷，径行主张返还原物、收取占有使用费，缺乏裁判基础。其三，购房人已通过刑事追赃途径主张钱款损失，民事层面占有房屋具有相应合同依据，在基础民事关系未处理完毕前，法院不宜直接判令腾退，故驳回物权人全部诉求。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十四条：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

3.《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条：人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。