【基本案情】

刘某与王某签订《房屋买卖合同》，约定王某将其名下一套住宅出售给刘某，双方约定在付清购房款后三十日内交付房屋并协助办理产权转移登记。合同签订后，刘某依约支付全部购房款，双方顺利完成产权过户登记，但王某以承租人租赁合同尚未到期为由，一直未将房屋实际交付给刘某。

事实上，在双方签订房屋买卖合同后，王某未经刘某同意，又与第三人重新签订租赁合同，并持续收取租金。刘某多次催告交房未果，只得长期在外租房居住。两年后，租赁关系结束，王某方才将房屋交付。刘某认为，王某在房屋已经出售并完成过户后，仍擅自出租房屋获取租金收益，导致其长期无法占有、使用房屋，应赔偿其租房支出、房屋占有使用损失及相应违约金。王某辩称，涉案租赁合同真实有效，其交付房屋只是有所延迟，并未影响刘某最终取得房屋所有权，且刘某已经办理产权登记，不存在其他损失。

法院审理认为，房屋买卖合同履行不仅包括产权转移，也包括按照约定交付房屋供买受人实际占有使用。王某在合同履行期间擅自继续出租房屋并收取租金，导致刘某长期无法实现合同目的，已构成违约。结合当地同类房屋市场租金水平、刘某实际租房支出及合同约定，法院判决王某赔偿刘某占有使用损失及合理租房费用，并承担相应违约责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋所有权转移与房屋实际交付属于房屋买卖合同中的两项重要义务。即使产权已经完成过户，出卖人仍应按照合同约定及时腾退房屋并交付买受人实际占有使用，否则仍应承担违约责任。

2.出卖人在出售房屋后擅自继续出租并收取租金，本质上属于继续占有、使用他人财产获取收益的行为。买受人既可以依据合同主张违约责任，也可以请求赔偿因无法正常占有房屋造成的实际损失。

3.实践中，占有使用损失通常结合同地段房屋市场租金标准、实际延迟交付时间及买受人的合理支出综合认定。当事人在签订房屋买卖合同时，应对腾房期限、违约责任及房屋现有租赁情况作出明确约定，以降低后续履约风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，对方因此受到损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。