【基本案情】

原、被告为同村亲属关系，原告系案涉宅基地合法使用权人。早年因被告无房居住，双方签订《房屋转让土地租赁协议书》，约定原告将部分宅基地及原有房屋交付被告使用，土地租赁期限20年，期满可无偿续租20年。合同履行期间，被告自行出资对案涉宅基地房屋进行多次翻建、新建及装修。租赁期限届满后，双方未能就续租达成一致，租赁关系依法终止。原告起诉要求被告腾退宅基地及房屋、支付逾期占有使用费，被告提起反诉，主张原告赔偿建房装修损失及居住利益损失

【律师评议】

本案属于农村宅基地租赁期限届满引发的腾退、占有使用费及地上添附补偿纠纷，核心裁判要点在于租赁合同终止后果认定、地上自建物权属及补偿规则、居住利益损失边界，对同类涉农租赁案件具有典型指导意义。其一，双方签订的宅基地租赁协议系真实意思表示，合法有效，协议约定的固定租赁期限届满后，续租条款需双方协商一致方可履行，不能单方强制续约。双方未达成续租合意，租赁关系依法终止，承租人丧失合法占有依据，出租人有权主张腾退返还，原告诉请具有合同及法律依据。其二，本案通过事实查明，明确案涉宅基地上现有房屋、附属设施及装修均由被告全额出资建设、改造，原告未投入任何建设资金，地上建筑物、附属添附权益归被告所有。房屋依附于宅基地无法单独拆分返还，依据公平原则及租赁合同添附规则，租赁终止后出租人收回土地及房屋，应当按照司法鉴定的重置成新总价，向承租人足额补偿建房及装修投入损失。其三，关于逾期占有使用费，租赁期满后被告未及时腾退，持续占用原告宅基地，客观上造成原告土地使用权益受损，法院结合地段、农村宅基地使用行情，酌情核定合理占有使用费标准，兼顾双方权益，裁判尺度公允。其四，针对被告主张的居住利益损失，案涉租赁期限明确，被告签约时对租期届满、合同终止的法律后果具备完全预判能力，腾退房屋是租赁合同终止的法定后果，原告对此不存在过错，故居住利益损失无法律及事实依据，依法不予支持。整体而言，本案裁判严格遵循合同终止规则、不动产添附补偿规则，既保障出租人合法物权，又据实弥补承租人实际建设投入，恪守公平诚信原则，厘清了农村宅基地租赁中“土地归权、添附补偿”的裁判逻辑。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

3.《中华人民共和国民法典》第三百二十二条：因加工、附合、混合产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修、扩建，租赁期限届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修、扩建费用的，人民法院应予支持（本案农村宅基地租赁参照适用公平原则处理添附补偿）。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足的，应承担举证不能的不利后果。