【基本案情】

村民原告向本村村委会全款购置村集体土地上建设的无审批、无规划手续样板房，收房后自行精装修并居住使用。后因自然灾害房屋丧失居住条件，村落整体迁建，涉案房屋因土地性质无法享受迁建政策。原、被告签订协议，约定村委会限期退还购房款、按生效判决赔付装修损失。村委会事后未履约，原告起诉主张资金占用费、装修损失、律师费等费用。被告抗辩合同无效、原告明知房屋手续瑕疵存在过错，且经合社并非合同相对方，不应承担连带责任。

【律师评议】

本案系农村集体土地无证房屋买卖引发的典型合同无效及过错赔偿纠纷，核心裁判价值在于厘清无证集体房屋买卖合同效力、过错责任划分、合同相对性主体认定与附条件协议履行规则。首先，案涉房屋建设于村集体土地之上，未取得建设工程规划许可、未完成合法审批手续，标的物交易违反法律强制性效力性规定，依据民法典规定，双方形成的事实房屋买卖合同自始无效、不具备法律约束力。其次，合同无效过错认定上，村委会作为基层自治组织，系房屋建设、管控、出售主体，明知房屋手续不全仍对外售卖，对合同无效负有主要过错；原告购房时未尽审慎审查义务，忽视房屋产权及审批瑕疵，存在次要过错，法院据此按过错比例分摊装修损失，符合公平原则与过错追责原则。再次，本案严格遵循合同相对性原则，案涉买卖事实、后续补偿协议书签署主体均为村委会，村股份经济合作社仅代为收款，未参与缔约及协商过程，无合同权利义务关系，无需承担连带赔偿责任。最后，双方事后签订的补偿协议合法有效，对双方具有约束力，违约方应当依约赔偿守约方合理维权支出，包含律师费、评估费等必要损失；而资金占用费因原告自身存在过错、且房屋已实际居住使用，法院不予支持并无不当。本案裁判既否定了违规集体房产交易的法律效力，又根据双方过错程度精准划分损失承担，妥善平衡集体组织与村民的合法权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。案涉无规划审批手续的集体房屋买卖行为因违反效力性强制规定，依法认定无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，各自承担相应责任。

3.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，本案依据合同相对性，仅缔约村委会承担合同无效及违约赔偿责任。

4.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按涉案协议书约定退款、赔付损失，构成违约，应承担守约方合理维权损失。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能应承担不利法律后果。