【基本案情】

本村村民向村委会购置集体土地上建设、无规划审批手续的二层样板房，分两笔付清购房款，收款收据加盖村股份经济合作社财务章。原告收房后完成装修并加建配房，入住后遭遇洪水致使房屋无法居住，村庄启动整体迁建，该房屋因土地性质不能享受迁建政策。原、被告签订书面协议，约定村委会限期返还房款，并依据生效判决承担装修损失。村委会逾期未履约，原告提起诉讼主张资金占用费、装修损失、律师费、评估费。被告主张买卖合同无效，原告明知房屋手续瑕疵存在主要过错，且村经合社仅代收房款，不应承担连带责任。诉讼中村委会向原告付清购房款。

【律师评议】

本案属于农村集体土地无证房屋买卖引发的合同无效纠纷，与同类系列案件裁判思路保持统一，核心焦点集中在合同效力认定、过错责任划分、责任主体认定、损失范围四项。

第一，涉案房屋建设在村集体土地之上，未办理建设工程规划审批，标的物不具备合法交易基础，双方形成的事实房屋买卖合同因违反法律强制性规定自始无效。

第二，过错分配层面，村委会作为房屋建设、管控、出售主体，清楚房屋缺乏合法审批手续仍然对外出售，对合同无效承担主要过错；原告购房时未尽审慎核查义务，忽视房屋产权及审批缺陷，自身存在次要过错，装修损失应当结合评估价值按照过错比例分担。

第三，遵循合同相对性原则，房屋买卖磋商、后续补偿协议书缔约主体均为村委会，村股份经济合作社仅代为收取购房款项，并未参与合同订立，不存在承担连带赔偿责任的法定与约定依据。

第四，双方灾后签订的《协议书》系真实意思表示，合法有效，违约方应当按照约定承担律师费、评估费等合理维权开支；资金占用费因原告自身存在过错，加之房屋长期由原告占有使用，法院不予支持。同时，房屋腾退返还事宜双方同意另行协商，本案不作一并处理。本案裁判既否定违规集体房屋交易效力，又根据各方过错合理分配损失，平衡村民与村集体组织利益，具备典型参考意义。

【法条依据】

1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前法律事实引发纠纷，适用当时法律。本案买卖行为发生在民法典实施之前，适用《合同法》相关规定。

2.《中华人民共和国合同法》第五十二条：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

3.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效后，应当返还财产；不能返还的折价补偿；双方存在过错的，各自承担相应赔偿责任。

4.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同仅约束缔约当事人，依据合同相对性认定责任主体。

5.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行合同义务，违约方应当赔偿守约方合理维权支出。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己主张的事实负有举证义务，举证不能承担不利后果。