【基本案情】

上世纪末，非本村居民与本村村民签订农村房屋买卖契约，支付购房款并完税，后续多年对房屋整体翻建、装修改造、增设附属设施，长期居住使用。买受人去世后，其法定继承人继续占有使用房屋。后出卖人违背诚信原则，起诉确认房屋买卖合同无效、要求返还房屋，该案经两级法院审理终审判决合同无效、继承人限期腾退房屋。继承人另行起诉主张购房款、契税、房屋重置及区位补偿等损失，出卖人反诉主张逾期腾退的房屋占有使用费，双方就过错责任、损失分担、费用抵扣产生争议。

【律师评议】

本案是农村房屋买卖合同无效纠纷中极具代表性的典型案例，核心裁判价值在于厘清**合同效力边界、过错责任配比、损失赔偿范围、双向诉求处理规则**四大核心问题，统一了同类案件的裁判尺度。首先，依据现行法律规定，农村宅基地使用权专属本村集体经济组织成员，遵循“房地一体”原则，禁止向非本村居民流转。案涉房屋买卖合同因违反法律强制性效力性规定，依法自始无效，两级法院生效判决对合同效力的认定合法有据。其次，过错责任划分是本案核心亮点，出卖人作为本村集体成员，明知农房禁止对外流转，仍自愿出售房屋收取房款，在买受人长期翻建投入、稳定居住二十余年后，恶意反悔主张合同无效，严重违背诚实信用原则，对合同无效及全部损失承担主要过错；买受人作为非本村居民，未尽审慎审查义务，明知自身不具备购房资格仍交易，承担次要过错，法院按主次过错比例划分赔偿责任，兼顾法理与情理。再次，损失赔偿范围认定精准规范，房屋及附属物重置成新价值属于买受人实际添附损失，应当全额赔偿；宅基地区位补偿价值属于房屋核心增值利益，结合双方过错比例酌情赔付；交易契税为合同无效产生的直接合理损失，由双方按过错分担。同时，购房款已物化并入房屋现有价值，重复主张返还无法律依据，法院不予支持并无不当。最后，针对双向诉求，出卖人主张的房屋占有使用费，属于生效判决执行阶段事宜，不宜在本案实体审理中处理，依法驳回反诉请求，程序适用严谨。本案裁判既严格坚守农村宅基地管理制度，又严厉惩戒失信毁约行为，合理保护善意买受人的长期投入与信赖利益，对同类农房买卖无效纠纷具有重要参考指导意义。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本集体成员享有，案涉跨集体房屋买卖行为因违反效力性强制规定，买卖合同无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受损失，各方都有过错的，各自承担相应责任。

3.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。卖方多年后反悔主张合同无效，违背诚信原则，应承担主要过错责任。

4.《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条：农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，不得向非本集体成员转让流转。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷，适用当时法律、司法解释，本案交易行为发生于民法典实施前，效力认定从旧，损失赔偿适用民法典新规。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举