【基本案情】

原告系本村村民，向被告村委会全款购置村内无规划审批手续的集体土地样板房，收房后自行装修并居住。后因自然灾害房屋无法居住，村落整体迁建，双方签订协议，约定村委会限期退还购房款、依据判决赔付装修损失，违约方需承担律师费等全部损失。被告经合社仅代收房款，未参与缔约。协议签订后村委会未按期履约，原告起诉维权。经司法鉴定，案涉房屋装修及附属设施存在明确价值。法院认定案涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效，双方均存在过错，村委会承担主要过错责任，判令其赔偿原告各项合理损失，驳回原告其余诉求。

【律师评议】

1. 无审批集体房屋买卖合同无效。建设在农村集体土地上、未取得规划及建设审批的房屋，私下交易买卖合同因违反法律强制性规定，依法认定为无效合同。

2. 合同无效适用过错责任分担原则。买卖双方明知房屋手续不全仍交易，均存在过错，法院结合交易背景、履约情况划分主次责任，按过错比例分担装修、维权等损失。

3. 合同主体具有独立性，不随意追责。村股份经济合作社仅代收款项，未参与合同签订、履行，不属于合同相对方，无需承担连带赔偿责任。

4. 合法有效的协议约定优先适用。双方自愿签订的善后协议合法有效，违约方需按照协议约定承担律师费、诉讼费、评估费等守约方维权合理支出。

【法律依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给