【基本案情】

原告系本村村民，向被告村委会购置村内无规划审批手续的集体土地二层样板房，累计支付购房款27万元，款项由村股份经济合作社代收。原告收房后对毛坯房屋全面装修并居住，后因自然灾害房屋损毁无法居住，村落整体迁建。原、被告签订协议，约定村委会限期退还款项、赔付装修损失及违约维权费用。被告逾期未履约，原告起诉维权。经司法评估，案涉装修及附属设施价值明确。法院认定案涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效，双方均有过错，村委会承担主要过错责任，判令其赔偿原告合理损失，驳回原告其余诉求及对经合社的追责请求。

【律师评议】

1. 违规集体房屋交易合同无效。建设于农村集体土地、未取得建设工程规划许可的房屋，私下买卖交易违反法律强制性规定，双方形成的事实房屋买卖合同依法无效。

2. 合同无效适用过错分担规则。买卖双方明知房屋手续不全仍完成交易，均存在过错。法院结合交易背景、房屋属性、履约情况划分主次责任，按过错比例分担装修、维权等实际损失。

3. 代收款项主体不承担连带责任。村股份经济合作社仅代为收取购房款，未参与合同订立、履行及善后协商，并非合同相对方，无需承担连带赔偿责任。

4. 合法善后协议约束签约双方。双方自愿签订的退款赔偿协议真实有效，违约方需依约承担律师费、评估费、诉讼费等守约方合理维权支出。

【法律依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。