【基本案情】

2024年，徐某通过房产中介购买吴某名下一套二手住宅。签订《房屋买卖合同》前，徐某曾多次询问房屋是否存在影响居住和交易的重要情况，吴某表示房屋不存在任何特殊情形。双方随后签订合同，徐某支付全部购房款，并完成房屋产权转移登记。

入住后不久，徐某从邻居处得知，该房屋数年前曾发生一起重大刑事案件，导致原房屋所有人在屋内死亡，当时曾引起社会广泛关注。徐某认为，如事先知晓该情况，自己不会购买涉案房屋，遂向吴某提出解除合同并返还购房款。吴某认为，房屋不存在质量问题，产权亦不存在瑕疵，所谓“凶宅”属于心理感受，不属于法律规定必须披露的事项，不同意解除合同。双方协商未果，徐某诉至法院。

法院审理认为，房屋买卖中，出卖人除应保证房屋权属清晰外，对于足以影响买受人交易决定的重要事实，也负有如实告知义务。虽然房屋曾发生重大刑事案件并不会影响建筑物质量及产权状态，但社会公众普遍对此具有较高敏感度，客观上会影响房屋市场价值及正常交易，属于影响缔约的重要信息。本案中，吴某明知涉案房屋曾发生重大刑事案件，且徐某在签约前曾专门询问房屋是否存在影响购买决定的重要情况，吴某仍故意隐瞒事实，其行为违反诚实信用原则，构成违约。综合双方过错程度、合同履行情况及案件具体事实，法院判决解除房屋买卖合同，由吴某返还购房款，并赔偿徐某因购房支出的契税、中介费、贷款利息等合理损失。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋交易中的告知义务，不仅限于产权、抵押、查封等法律瑕疵，也包括足以影响买受人是否决定交易的重要事实。对于曾发生重大刑事案件、社会影响较大的房屋，出卖人负有如实说明义务。

2.是否属于应当披露的重要事实，应结合社会一般认知、对房屋市场价值的影响以及是否足以影响买受人缔约决定综合判断。如果买受人在签约前已经明确询问相关情况，而出卖人故意隐瞒，人民法院通常会结合个案情况认定其存在违约甚至欺诈行为。

3.买受人在购买二手房时，除核查产权登记、抵押查封等信息外，还可以通过走访邻居、物业公司及社区了解房屋基本情况，并在合同中增加出卖人关于房屋不存在影响交易重大事实的承诺条款，进一步降低交易风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。