【基本案情】

2024年，郑某与周某签订《房屋买卖合同》，约定由郑某购买周某名下一套商品房，双方办理了网签手续，郑某依约支付全部购房款并实际入住。合同签订时，周某承诺涉案房屋不存在抵押、查封等权利限制，并保证能够协助办理不动产权转移登记。

数月后，郑某准备办理过户手续时，被不动产登记机构告知，涉案房屋早在合同签订前已因周某涉及民间借贷纠纷被人民法院依法查封，查封期间不得办理产权转移登记。郑某进一步调查发现，周某在签订房屋买卖合同前已经收到法院送达的民事裁定书及协助执行通知书，对房屋被查封的事实明知，却未向自己如实告知。

郑某认为，周某故意隐瞒房屋权利受限事实，导致合同无法继续履行，遂诉至法院，请求解除房屋买卖合同，返还购房款，并赔偿其支付的中介费、契税、贷款利息及房屋装修等损失。周某辩称，查封属于暂时性限制措施，只要案件执行结束仍可继续办理过户，不同意解除合同。

法院审理认为，出卖人应当保证其交付的房屋符合合同约定，并负有如实披露影响交易的重要信息的义务。涉案房屋在合同签订前已经被人民法院依法查封，导致合同约定的产权转移义务客观上无法按照约定履行，且周某对此事实明知仍故意隐瞒，已经构成根本违约。对于买受人而言，购买房屋的主要合同目的在于依法取得房屋所有权，而长期无法办理产权转移登记，足以导致合同目的不能实现。法院据此判决解除房屋买卖合同，周某返还全部购房款，并赔偿郑某已实际支出的中介服务费、贷款利息、装修合理损失及其他因违约造成的实际损失。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋被人民法院依法查封期间，处分行为虽不当然导致买卖合同无效，但如果查封导致出卖人无法按照约定办理产权转移登记，买受人有权依据合同履行情况依法主张解除合同并请求赔偿损失。

2.房屋交易中，出卖人应当遵循诚实信用原则，如实告知房屋是否存在查封、抵押、预告登记、限制处分等权利负担。故意隐瞒重要事实，不仅应承担违约责任，造成买受人损失的，还应依法承担赔偿责任。

3.买受人在签订房屋买卖合同前，应及时查询不动产登记信息及房屋权利状态，并在合同中约定房屋不存在查封、冻结等权利瑕疵以及相应违约责任。同时，应尽快办理预告登记或者产权转移手续，以降低交易风险，充分保障自身合法权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。