【基本案情】

2024年，何某与吴某签订《房屋买卖合同》，购买吴某名下一套住宅。签约过程中，吴某表示房屋使用情况正常，并未向何某披露房屋存在违法搭建阳光房及扩建露台等情况。何某支付首付款后办理入住，在准备装修时接到城市管理部门通知，要求限期拆除违法建筑，否则将依法强制拆除。

何某随后向相关部门查询发现，涉案违法搭建在出售前已经被行政机关立案调查，吴某亦曾收到限期整改通知。何某认为，吴某故意隐瞒影响房屋正常使用的重要事实，导致自己购买房屋的合同目的无法实现，遂诉至法院，请求解除房屋买卖合同并赔偿相应损失。

吴某辩称，违法搭建并不影响房屋主体结构，也不会影响房屋所有权，不属于必须告知事项，且合同中并未明确约定房屋不存在违法建筑，不同意解除合同。

法院审理认为，出卖人负有如实告知影响房屋交易的重要事实的义务。违法搭建一旦依法拆除，不仅可能影响房屋实际使用面积，还可能导致买受人承担整改责任及相应经济损失，属于足以影响交易决定的重要事项。本案中，吴某明知违法搭建已经进入行政处理程序，仍故意隐瞒相关情况，违反诚实信用原则，致使何某作出错误交易判断。法院认定吴某构成违约，判决解除房屋买卖合同，并返还购房款、赔偿何某已经发生的税费、中介费及其他合理损失。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋买卖过程中，出卖人不仅应保证产权真实、完整，还应如实告知影响房屋价值、使用功能及交易安全的重要事实。故意隐瞒违法搭建情况，可能构成违约，情节严重的还可能承担相应赔偿责任。

2.判断买受人是否有权解除合同，应结合违法搭建的具体情况、是否已经进入行政处理程序、是否影响合同目的实现等因素综合认定，而不能仅依据违法建筑面积大小作出判断。

3.购房人在签约前，应主动查询房屋规划审批、违法建设处理记录及不动产登记信息，必要时可以在合同中约定出卖人对违法建筑情况作出明确承诺，从源头降低交易风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。