【基本案情】

某房地产开发有限公司开发建设某住宅小区，并在商品房销售宣传资料中载明配套建设物业管理用房。小区建成交付后，业主依法成立业主大会并选举产生业主委员会。物业公司进驻时发现，开发商始终未将物业管理用房移交，而是将其中部分房屋自行出租用于经营办公，每年收取租金收益。业主委员会多次要求返还物业管理用房并移交钥匙、产权资料，开发商以该房屋登记在自己名下、尚未办理产权移交手续为由拒绝返还。后业主委员会代表全体业主提起诉讼，请求判令开发商返还物业管理用房，并停止占有、使用行为。

法院审理认为，物业管理用房属于物业管理活动正常开展的重要配套设施，其设立目的在于保障全体业主共同利益，并非开发商可自由处分的经营性资产。虽然涉案物业管理用房尚登记在开发商名下，但其产权归属并不单纯以登记作为唯一判断依据，而应结合法律规定及房屋用途综合认定。开发商作为建设单位，应依法将物业管理用房移交业主依法管理，不得擅自出租、出售或者改变用途。开发商长期占有物业管理用房并获取租金收益，侵害了全体业主依法享有的共有权益。最终，法院判决开发商返还物业管理用房，并将房屋交付业主委员会管理。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.物业管理用房具有较强的公益属性，其设立目的在于保障物业管理工作的正常开展，不属于开发商可任意处分的经营资源。即使房屋尚未完成产权登记或者登记在开发商名下，也不能据此否定全体业主依法享有的权益。

2.业主委员会作为依法成立的业主自治组织，对于涉及建筑物共有部分及共有权益的事项，可以依法以自己的名义提起诉讼。实践中，开发商长期占有物业管理用房、擅自出租获利、改变使用用途等情形较为常见，业主委员会可以通过诉讼方式要求返还房屋，并依法追究相应民事责任。

3.对于购房人而言，在收房后应及时关注物业管理用房是否实际交付使用，以及开发商是否存在违规处分公共配套设施的行为。一旦发现物业管理用房被长期占用，应通过业主大会决议授权业主委员会依法维权，以维护全体业主共同利益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2.《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于物业服务的用房属于业主共有。

3.《物业管理条例》第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。