【基本案情】

2015 年 4 月 30 日，张某与孙某 1 签订《房屋买卖合同》，约定以 22 万元购买案涉房屋，张某当场支付 20 万元。多年后张某起诉要求孙某 1 交付房屋、支付多年资金占用利息 5 万元。 孙某 1 抗辩：名为买卖、实为民间借贷让与担保，真实关系是案外人郑某向张某借款，孙某 1 以房屋买卖合同作担保，双方无真实买房卖房意思。且孙某 1 已累计向张某归还 20 万元，债务已结清。 法院审理结合聊天记录、多年不主张交房、交易反常等事实，认定本案属于虚假房屋买卖、隐藏民间借贷担保关系，买卖合同无效，判决驳回原告全部诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

通谋虚伪意思表示，买卖合同无效 双方签订房屋买卖合同仅作为借款担保，不存在真实房屋交易合意，属于典型以合法形式掩盖非法目的，买卖合同自始无效。

交易习惯反常是法院认定的关键 原告付款后多年不要求交房、长期只催要钱款、不主张房屋权利，完全不符合正常购房逻辑，法院据此穿透认定真实法律关系为民间借贷。

原告举证不能承担败诉后果 原告主张对方支付的 20 万元属于其他欠款及利息，但无任何证据佐证，法院认定该款项为清偿借款本金，原告债权已消灭。

让与担保规则适用 借贷到期清偿完毕后，出借人无权再主张履行担保性质的房屋买卖合同。

【法条依据】

《民法典》第 146 条（通谋虚伪行为无效）； 《民间借贷司法解释》第 23 条（名为买卖实为借贷担保）； 《民法典时间效力规定》第 1 条； 《民诉法解释》第 90 条（举证责任规则）。