【基本案情】

2023 年 3 月，杨某、罗某与王某、刘某签订小产权房屋买卖合同，成交价 65 万元，双方已交房、全款支付。后该买卖合同因城镇居民购买农村宅基地房屋被法院生效判决确认无效，判令双方互相返还房屋及房款。合同无效后，本诉原告主张房屋贬值，要求被告赔偿差价损失 59700 元、承担评估费 16000 元；被告反诉主张原告赔偿购房款资金占用利息 34466 元。法院审理后对房屋贬值评估报告不予采信，最终判决驳回本诉、驳回反诉，双方损失相互抵销、互不找补。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

小产权房买卖合同无效后，不支持房屋差价（履行利益）损失 合同无效仅保护信赖利益损失，不保护合同有效才能主张的可得利益、房屋涨跌差价损失。房屋市场贬值属于正常市场风险，并非交易行为直接造成，卖方无权索赔。

涉案评估报告因依据违法、逻辑错乱不予采信 农村宅基地房屋仅限村内流转、无公开市场化交易数据，评估机构套用商品房数据、行业自律规范作为司法依据，评估样本与标的性质完全不符，结论不客观，法院依法不予采纳。

合同无效双方均有过错，占用费与资金利息可相互抵销 买卖双方明知小产权房禁止对外交易仍进行交易，均存在过错。买方占用房屋产生使用费、卖方占用房款产生利息，依法可以相互抵销，双方互不赔偿。

无效合同不适用违约赔偿规则 《民法典》违约损失赔偿规则适用于有效合同，无效合同不存在违约责任，当事人不能依据违约条款主张损失赔偿。

【法条依据】

《民法典》第 153 条、第 157 条（无效合同认定及返还、过错赔偿）； 《民法典》第 584 条（有效合同违约损失赔偿）； 《民法典合同编解释》第 25 条第 2 款（返还义务抵销规则）； 《土地管理法》关于集体土地禁止对外流转规定。