【基本案情】

何某通过中介购买黄某名下一套住宅。签订《存量房屋买卖合同》前，何某曾询问房屋是否存在影响正常居住或者交易价值的特殊情况，黄某表示房屋不存在任何问题。双方随后签订合同并办理产权过户，何某支付全部购房款后入住。

入住数月后，何某从小区业主处得知，涉案房屋曾长期作为公安机关侦查案件时租用的秘密办案场所，多次涉及犯罪嫌疑人辨认、讯问等活动，当地居民对此较为熟悉。何某认为，该情况虽不涉及房屋质量，但已对房屋市场评价及自身居住心理造成明显影响。经房地产评估机构评估，涉案房屋市场价值较同类房屋存在一定幅度下降。何某遂起诉请求黄某赔偿房屋贬值损失，并主张精神损害赔偿。

黄某辩称，涉案房屋从未发生刑事案件，也不存在非正常死亡等情况，仅曾依法出租给公安机关使用，不属于法律规定必须披露的信息，其不存在欺诈行为。

法院审理认为，公安机关依法租赁房屋作为办案场所，本身并不影响房屋权属及质量安全，也不属于法律明文规定必须告知的事项。但本案中，黄某在签约前已明确知悉买受人反复询问是否存在足以影响交易决定的重要事实，其仍故意隐瞒相关情况，违反诚信交易原则。结合当地社会公众认知、房屋实际市场价值变化及双方交易背景，法院酌情支持何某关于房屋价值损失的赔偿请求。至于精神损害赔偿，因本案属于合同纠纷，且现有证据不足以证明何某人格权益受到侵害，法院未予支持。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋交易过程中，判断某一事实是否属于应当披露的重要信息，应综合考量其是否足以影响普通买受人的交易决定以及房屋市场价值，而非仅依据法律是否明确列举。

2.出卖人隐瞒影响房屋交易价值的重要事实，造成买受人基于错误认识订立合同的，应依法承担相应违约责任或者赔偿责任。赔偿范围应以实际财产损失为限。

3.合同纠纷中主张精神损害赔偿，应符合《民法典》关于人格权益保护的相关规定。仅因交易心理预期落空，一般不足以成为支持精神损害赔偿的依据，人民法院对此通常持审慎态度。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中，应当遵循诚信原则，根据交易习惯履行信息提供等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方违约造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。