【基本案情】

张某将名下一套住宅出租给某住房租赁企业，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，并明确允许租赁企业在租赁期限内依法转租。随后，该租赁企业与陈某签订《房屋转租合同》，约定陈某承租涉案房屋居住，租期两年。陈某一次性支付全部租金及押金后入住，并一直正常使用房屋。

租赁期间，该住房租赁企业因资不抵债进入破产程序，管理人决定解除部分尚未履行完毕的合同。张某认为，其与租赁企业之间的租赁合同已终止，转租合同随之失去基础，遂要求陈某立即腾退房屋。陈某则认为，其系善意次承租人，转租合同系依法成立并实际履行，其居住权益应依法受到保护，原始出租人无权直接要求其搬离。双方协商未果，张某诉至法院，请求判令陈某返还房屋。

法院审理认为，涉案《房屋租赁合同》签订时，张某已明确同意租赁企业对外转租，陈某依据合法有效的转租合同取得房屋占有，属于合法次承租人。租赁企业进入破产程序并不当然导致已经依法成立的转租关系立即失效。管理人解除原租赁合同后，原始出租人与次承租人之间的权利义务应依法结合合同履行情况、解除时间及善意保护原则综合处理。鉴于陈某不存在违约行为，且房屋一直按照约定用途使用，为维护交易安全及善意次承租人的合理信赖利益，法院判决陈某可继续使用房屋至现有转租期限届满，张某关于立即返还房屋的诉讼请求不予支持。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.转租关系具有相对独立性。原始出租人事先同意转租的，次承租人依据合法转租合同取得占有，其合法权益依法受到保护，不能因租赁企业进入破产程序而当然丧失。

2.住房租赁企业破产后，管理人依法解除原租赁合同，并不意味着所有转租合同自动失效。人民法院通常会综合审查出租人是否同意转租、次承租人是否善意、是否存在违约以及合同实际履行情况，平衡各方利益。

3.对住房租赁市场而言，依法保护善意次承租人的合理信赖，有利于维护交易秩序和居住稳定，也符合诚实信用原则及公平原则的要求。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第一款：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。

2.《中华人民共和国民法典》第七百一十七条：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

3.《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。