【基本案情】

王某与刘某签订《房屋租赁合同》，约定王某将名下一套住宅出租给刘某居住使用，租赁期限三年。合同明确约定，承租人不得擅自改变房屋用途，不得从事经营活动，不得对房屋结构及装修进行改造，确需变更用途或者装修的，应事先取得出租人书面同意。

租赁期间，刘某未经王某同意，将房屋重新装修，增设密码门锁、监控设备及多间独立客房，并通过网络平台长期开展民宿经营。由于入住人员频繁更换，邻居多次投诉，物业公司亦向王某发出整改通知。王某得知后，要求刘某立即停止经营并恢复房屋原状，刘某认为其仅对房屋进行了轻微装修，并未损坏主体结构，经营民宿能够按时支付租金，不同意解除合同。

王某遂诉至法院，请求解除租赁合同，判令刘某腾退房屋，并恢复房屋原状、赔偿修复费用。

法院审理认为，双方合同已明确约定房屋用途为居住使用，刘某未经出租人同意擅自改变住宅用途，从事持续性经营活动，并对房屋装修布局进行了较大改动，其行为已经违反合同约定。民宿经营增加了房屋使用强度及管理风险，也影响同楼住户正常生活，出租人解除合同具有事实和法律依据。最终，法院判决解除双方租赁合同，刘某限期腾退房屋，并承担恢复原状及修复费用。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋租赁关系中，承租人应按照合同约定的用途使用房屋。未经出租人同意擅自将住宅改作民宿、办公等经营用途，属于改变房屋使用方式的违约行为。

2.判断出租人是否有权解除合同，不仅要考察是否改变用途，还应结合经营持续时间、装修改造程度、是否影响房屋安全及其他业主合法权益等因素综合认定。

3.承租人因擅自装修造成房屋损坏或者恢复原状产生费用的，应依法承担赔偿责任；出租人因违约解除合同造成的合理损失，也可以依法一并主张。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第七百零九条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

2.《中华人民共和国民法典》第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

3.《中华人民共和国民法典》第七百一十五条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。