【基本案情】

高某与许某签订《存量房屋买卖合同》，约定高某购买许某名下一套精装修住宅。合同约定，涉案房屋按照签约时现状交付，买受人对房屋现状已进行实地查验，对房屋现状予以认可。签约前，高某曾对房屋进行现场查看，未发现明显质量问题。双方完成房屋过户及交付手续后，高某开始装修，在拆除部分吊顶和墙面时发现，房屋卫生间、厨房区域存在大面积渗漏痕迹，部分排水管道未经规范改造，电线私自接驳且未穿管铺设，经专业检测机构鉴定，上述问题均属于隐蔽工程质量缺陷，形成于许某装修期间，如不及时整改，将影响房屋居住安全。

高某认为，涉案房屋存在严重隐蔽工程质量问题，许某在出售房屋时未如实告知，虽合同约定“按现状交付”，但该条款不能免除其质量瑕疵担保责任，遂诉请许某赔偿维修费用、鉴定费用及因延期装修产生的损失。

许某辩称，高某已实地验房，并在合同中确认按现状购买房屋，房屋交付后产生的一切问题应由买受人自行承担，其不存在违约行为。

法院审理认为，“按现状交付”条款主要适用于买受人通过通常查看即可发现的装修磨损、设施老化等显性状态，并不当然免除出卖人对重大隐蔽质量瑕疵的说明义务。涉案缺陷隐藏于吊顶、墙体及管线内部，普通买受人在正常验房过程中难以发现，且直接影响房屋正常居住及使用安全。许某作为房屋装修人，对相关情况应当知悉，却未履行如实告知义务，构成违约。综合鉴定意见及维修预算，法院判决许某赔偿维修费用、鉴定费及合理损失共计21万元。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.二手房买卖合同中的“按现状交付”条款，并非出卖人免责条款，其适用范围应结合合同目的、交易习惯及诚实信用原则进行理解，不能据此免除法律规定或者合同约定的义务。

2.对于隐藏于墙体、管线、防水层等部位，普通买受人通过一般验房无法发现的隐蔽工程质量缺陷，出卖人负有如实说明义务。故意隐瞒或者未履行说明义务造成买受人损失的，应依法承担违约责任。

3.买受人主张赔偿时，应通过鉴定意见、维修方案、施工记录等证据证明质量缺陷形成时间、原因及维修费用的合理性，人民法院将结合双方过错程度及损失情况依法确定赔偿范围。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中，应当遵循诚信原则，根据交易习惯履行信息提供等义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方违约造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。