【基本案情】

郑某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买一套商品住宅。合同约定建筑面积112平方米，并附有户型图及平面示意图，其中公共分摊面积对应比例与销售资料基本一致。开发商在销售过程中亦多次向郑某介绍房屋得房率及公摊情况。

房屋交付后，郑某委托专业机构测绘发现，房屋套内建筑面积与合同约定基本一致，但公共分摊面积明显高于合同签订时销售资料及附图所反映的比例，导致实际得房率明显降低。郑某认为，其购买房屋的重要依据即为开发商宣传及合同所展示的面积信息，开发商擅自增加公摊面积，已影响房屋实际使用价值，遂诉请开发商退还超出部分对应购房价款并赔偿利息损失。

开发商辩称，房屋建筑面积符合不动产登记成果，公摊面积依据规划审批及测绘结果确定，不存在面积误差，也不存在违约行为。

法院审理认为，开发商在商品房销售过程中提供的合同附图、销售资料及面积说明，是买受人判断房屋价值的重要依据。虽然建筑面积总体符合登记结果，但若开发商宣传内容与实际交付情况存在明显差异，且导致买受人合理预期落空，应承担相应违约责任。结合合同约定、销售资料、公摊比例变化幅度及房屋价值影响，法院判决开发商返还相应面积差价款并支付资金占用利息。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.商品房买卖中，开发商提供的户型图、平面图、公摊比例说明等资料，属于买受人判断房屋价值的重要交易信息，与合同约定共同构成确定双方权利义务的重要依据。

2.建筑面积符合登记结果，并不意味着开发商当然免责。如果销售宣传、公摊比例标注与最终交付存在明显差异，并足以影响买受人的交易决定，买受人依法有权请求承担违约责任。

3.审理此类案件时，人民法院通常会结合合同约定、销售宣传资料、规划审批文件、测绘成果以及房屋价值变化等因素综合判断是否存在违约，并依法确定退还价款或赔偿损失的范围。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容；违反该说明和允诺的，应当承担违约责任。