【基本案情】

陈某与吴某签订《存量房屋买卖合同》，约定陈某购买吴某名下一套临街住宅。签约前，吴某向陈某表示房屋产权清晰，不存在影响正常使用的法律障碍。陈某支付全部购房款后，双方顺利办理了不动产权转移登记。

陈某在办理房屋装修备案手续时，被城市管理部门告知，该房屋多年前因擅自搭建阳光房及扩建阳台，被认定为违法建设，并形成行政处理档案。虽然违法建设部分此前已拆除，但相关历史违建记录仍影响房屋后续改扩建审批及部分金融机构贷款评估。陈某认为，该情况直接影响房屋价值及正常交易预期，而吴某对此一直知情却未予说明，遂起诉要求赔偿房屋价值贬损及相关经济损失。

吴某辩称，违法建设早已整改完毕，目前房屋产权登记合法有效，不存在任何权利负担，也不存在质量问题，历史行政记录不会影响房屋所有权，因此不应承担赔偿责任。

法院审理认为，涉案房屋虽已完成产权登记，违法建设部分亦已拆除，不属于法律意义上的权利受限状态，但历史违建认定记录客观存在，并可能影响房屋再次交易、贷款审批及市场价值，属于交易过程中应当披露的重要信息。吴某作为房屋原产权人，明知相关行政处理情况却未履行如实告知义务，违反诚实信用原则，导致陈某基于错误认识完成交易，应对因此造成的损失承担赔偿责任。综合评估机构关于房屋市场价值下降情况及陈某实际支出，法院判决吴某赔偿陈某房屋价值损失及合理维权费用共计12万元。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋买卖中的瑕疵不仅包括产权瑕疵和质量瑕疵，对于能够影响房屋交易价值、融资能力及正常使用的重要历史事实，出卖人同样负有如实披露义务。

2.历史违建认定记录虽不当然导致房屋买卖合同无效，但若该事实足以影响普通买受人的交易决定或者房屋市场价值，出卖人故意隐瞒造成买受人损失的，应依法承担违约责任或者赔偿责任。

3.买受人主张损害赔偿时，应当对历史违建记录与房屋价值下降之间具有因果关系承担相应举证责任。法院通常结合行政机关档案、房地产评估意见及市场交易情况综合确定赔偿金额。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中，应当遵循诚信原则，根据交易习惯履行信息提供等义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方违约造成对方损失的，应当承担相应赔偿责任。