【基本案情】

某住宅小区交付使用后，一层架空层长期作为业主休闲活动及通行空间使用。后物业公司未经业主大会表决同意，自行将部分架空层封闭改造为数间商铺，并出租给第三方经营便利店、快递驿站等商业项目，连续收取租金多年。

业主委员会在履职过程中发现上述情况，认为架空层属于建筑区划内共有部分，物业公司无权擅自占用并出租获利。经协商未果，业主委员会代表全体业主提起诉讼，请求物业公司返还全部租金收益及相应利息。物业公司辩称，其对架空层进行了装修、管理和招商，相关经营活动客观上提升了小区便利程度，部分租金收益亦用于物业服务支出，不构成不当得利。

法院审理认为，建筑区划内依法属于业主共有的部分，任何单位和个人均不得擅自处分或者占有获利。物业公司作为物业服务企业，其职责在于管理和服务，而非未经授权处分共有财产。本案中，涉案架空层并未登记为物业公司所有，也未经业主共同决定转为经营用途。物业公司擅自改造出租并取得租金收益，缺乏合法依据，构成不当得利。对于物业公司主张已经投入装修及管理成本的部分，应当提供充分证据证明具体支出情况。最终，法院判决物业公司向业主委员会返还相应租金收益，并依法扣减经查明的合理必要支出。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.架空层、公共通道、公共绿地等建筑区划内共有部分，原则上属于全体业主共有。物业公司仅享有管理权限，并不因实际管理而取得所有权或者收益权。

2.判断物业公司是否构成不当得利，关键在于其取得收益是否具有合法依据。未经业主共同决定擅自出租共有部分并获取租金收益的，通常应向全体业主返还相关利益。

3.业主委员会发现共有部分被违法占用时，应及时固定现场情况、租赁合同及租金收取证据，并依法代表全体业主维权。对于确有利于全体业主的经营项目，也可依法通过业主大会程序决定收益分配方式。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，依法属于业主共有。

2.《中华人民共和国民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

3.《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求其返还不当利益。