【基本案情】

2021年，刘某通过资格审核购买了一套共有产权住房。根据购房合同及当地共有产权住房管理政策，在取得不动产权证后五年内不得擅自转让住房份额；确需退出的，应按照规定由政府指定机构回购或者依照政策处理。2024年，刘某因资金周转困难，隐瞒房屋属于共有产权住房的事实，与王某签订《房屋买卖合同》，并通过伪造部分材料完成不动产转移登记。王某支付全部购房款并实际入住，主张自己对房屋性质并不知情，属于善意受让人。后住房保障部门发现违规交易事实，依法决定撤销相关登记手续。王某认为自己已经支付合理对价，且完成产权登记，应当适用善意取得制度，遂诉至法院请求确认其取得房屋所有权。

法院审理认为，共有产权住房兼具保障住房与政策性住房双重属性，其上市交易受到法律法规及地方政策严格限制。善意取得制度虽然旨在维护交易安全，但其适用前提是处分行为具有可流通性。对于依法限制流转的保障性住房，违反强制性管理规定进行交易，不符合善意取得制度适用条件。本案中，涉案房屋依法不得上市交易，刘某无权处分该房屋份额，即使王某主观上不存在恶意，也不足以突破保障性住房管理制度。最终，法院未支持王某关于适用善意取得的主张，并明确其可依法向刘某追究违约责任及损失赔偿责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.善意取得制度保护的是正常交易秩序，而不是突破法律、行政法规关于特定财产流转限制的规定。对于共有产权住房、经济适用住房等政策性住房，应优先遵守相应管理制度。

2.房屋已经完成不动产登记，并不意味着任何情况下均能适用善意取得。人民法院通常会审查房屋是否具备依法流转条件、处分人是否具有处分权以及交易行为是否符合相关政策规定。

3.购房人在购买保障性住房前，应认真核查房屋性质、上市交易条件及产权限制情况，不能仅依据不动产权证或者卖方陈述判断交易风险。房地产中介机构亦应履行充分告知义务，避免因违规交易引发合同及产权纠纷。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合善意取得条件的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。

2.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。