【基本案情】

刘某因资金周转向张某借款300万元。为确保债权实现，双方签订《房屋买卖合同》，约定刘某将名下一套住宅过户至张某名下，同时另行签订《借款协议》，约定待借款本息全部清偿后，张某应协助将房屋重新过户至刘某名下。房屋办理产权转移登记后，仍由刘某实际居住使用。

两年后，刘某按约清偿全部借款本息，请求张某办理返还过户手续。此时涉案房屋市场价格较借款时上涨近一倍。张某认为，房屋已经依法登记在自己名下，现虽同意返还房屋，但刘某应补偿房屋增值部分，否则自己利益受损，遂拒绝办理过户。刘某诉至法院，请求确认双方之间属于让与担保法律关系，判令张某协助办理产权返还登记。

法院审理认为，判断合同性质，应结合合同目的、资金流向、实际履行情况等因素综合认定。本案中，双方虽签订房屋买卖合同并完成产权登记，但购房款实质对应借款金额，刘某持续占有房屋，双方另有返还约定，符合让与担保法律特征。让与担保的目的在于保障债权实现，而非真实发生房屋买卖。刘某已经履行全部清偿义务，张某担保目的已经实现，应依法返还房屋所有权。房屋自然增值属于担保财产价值变化，并非张某独立取得的交易收益，其无权以房价上涨为由要求分享差价利益。最终，法院判决张某协助办理产权返还登记。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.司法实践中，让与担保并非以合同名称判断，而是结合交易背景及真实法律关系进行认定。如果双方真实目的系担保债权，而非买卖房屋，人民法院通常会按照让与担保规则处理。

2.债务人履行清偿义务后，担保目的已经实现，名义权利人应依法返还担保财产。担保期间房屋价格上涨属于市场价值变化，并不改变担保财产返还义务。

3.当事人采用让与担保方式保障债权时，应在协议中明确约定借款关系、返还条件、占有方式及违约责任，避免仅以房屋买卖合同形式操作，导致后续发生合同性质及产权归属争议。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

2.《中华人民共和国民法典》第一百四十二条：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。