【基本案情】

2021年，王某因经营需要向李某借款500万元，双方签订《借款合同》。借款到期后，王某未能按期清偿债务。经协商，双方又签订《以房抵债协议》，约定王某将其名下一处商业房产用于清偿全部借款，待解除原有查封后办理产权过户手续。在此期间，李某未实际占有房屋，双方亦未办理不动产转移登记。数月后，王某再次向某银行申请贷款，并以涉案房屋办理抵押登记。银行在审查房屋权属证书及不动产登记簿后，为该房屋依法办理抵押登记，并发放贷款。

后因王某同时无力偿还银行贷款及李某借款，银行申请实现抵押权。李某则以双方早已签订《以房抵债协议》为由提起诉讼，请求确认其对涉案房屋享有优先受偿权，并主张银行明知涉案房屋已用于抵债，不应享有优先顺位。

法院审理认为，《以房抵债协议》本质属于债权债务清偿安排，在未完成不动产转移登记前，并不发生物权变动效力。李某依据协议取得的是请求王某办理产权转移登记的债权请求权，而非房屋所有权或者担保物权。银行依法办理抵押登记后，抵押权已经依法设立，其物权效力优先于未登记的债权请求权。李某未能证明银行存在恶意串通或者明知其权利仍故意办理抵押登记等情形，最终法院确认银行依法享有抵押权优先受偿，李某可依法向王某主张违约责任及损害赔偿。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.“以房抵债”协议签订后，并不意味着房屋所有权自动转移。不动产物权变动依法以登记为原则，未办理产权转移登记的，债权人通常仅取得合同请求权，而非物权。

2.银行依法办理抵押登记后，抵押权依法具有公示、公信效力。除非能够证明抵押权人存在恶意串通、虚假登记等特殊情形，否则登记抵押权一般优先于普通债权或者未登记的合同权利。

3.实践中，债权人与债务人签订“以房抵债”协议后，应及时督促办理产权转移登记或者依法设立抵押权、预告登记等权利保障措施。仅依赖书面协议而长期未办理登记，一旦债务人再次处分房屋，债权人的利益可能难以得到优先保护。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第四百零二条：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物设立抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。