【基本案情】

刘某因不符合经济适用住房购买资格，与符合申购条件的亲属陈某签订《借名购房协议》，约定由陈某作为名义购房人签订购房合同、办理产权登记，全部购房款及贷款均由刘某实际承担，待符合条件后再办理产权转移登记。

房屋取得产权后，当地房地产市场价格大幅上涨。后双方因利益分配发生矛盾，陈某拒绝协助办理过户，并主张自己系登记产权人，对房屋享有全部权利。刘某遂起诉要求确认借名协议有效并办理过户。

法院审理认为，经济适用住房具有保障性住房性质，借名购买行为违反保障性住房管理政策，损害社会公共利益，借名协议依法应认定无效。刘某随后变更诉讼请求，要求返还购房款并分配房屋增值收益。陈某认为，即使协议无效，房屋产权登记在自己名下，房屋升值利益亦应归自己所有。

法院认为，合同无效后，当事人因合同取得的财产应依法返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于房屋增值收益，不宜简单全部归属于名义产权人或者实际出资人，而应结合双方过错程度、资金投入、房屋取得原因及保障性住房政策目的综合处理。本案中，刘某系实际出资人，但主动借名规避保障政策存在明显过错；陈某明知借名事实仍配合办理登记，同样存在过错。最终，法院在返还购房款基础上，综合双方责任比例，对房屋增值利益依法作出合理分配。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.借名购买经济适用住房不同于普通商品房借名买房。由于保障性住房具有特定政策属性，借名行为通常违反保障性住房管理规定，人民法院一般不会支持借名人要求继续履行协议、办理产权转移登记。

2.合同被认定无效后，双方财产关系并非简单恢复原状。对于房屋增值收益，司法实践通常综合考虑双方实际出资、合同无效原因、过错程度以及利益平衡原则进行处理，而不会机械按照产权登记或者资金来源单独确定归属。

3.保障性住房制度具有明确的公共政策目标，当事人通过借名方式规避资格审查，不仅可能导致合同目的无法实现，还可能承担合同无效、利益受损等法律后果，应依法通过合法渠道取得住房资格。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

3.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；法律另有规定的除外。