【基本案情】

2024年，周某通过某房地产经纪公司居间介绍，与房屋所有权人郑某签订《存量房买卖合同》，约定购买郑某名下一套住宅，总价280万元。由于周某首付款不足，经纪公司工作人员提出可通过“高评高贷”方式提高银行评估价格，以增加贷款额度，并表示该方案在市场交易中较为常见，贷款审批“没有问题”。

在中介安排下，双方按照高于实际成交价的金额向银行申请贷款。后银行在审核过程中发现评估价格与市场交易情况存在明显差异，最终未批准贷款申请。由于合同约定的付款期限届满，双方协商解除房屋买卖合同。郑某返还购房定金，双方均认可合同解除系客观原因导致，不再互相追究违约责任。合同解除后，经纪公司仍主张按照居间合同约定收取全部中介服务费。周某认为，贷款失败的直接原因在于中介提供并主导实施“高评高贷”方案，中介未尽专业服务义务，无权再收取中介费，遂拒绝支付。

法院审理认为，居间合同属于有偿服务合同，中介机构不仅负有促成交易的义务，还应当如实提供交易信息，依法履行审慎、诚信的专业服务职责。本案中，中介机构主动提出“高评高贷”方案，并参与贷款材料准备，对贷款失败存在明显过错。虽然买卖双方均同意解除合同且互不承担违约责任，但居间合同是否应支付报酬，应结合中介服务是否符合合同约定及是否存在过错综合判断。最终，法院认定中介机构未能依法、诚信履行居间义务，不支持其收取全部中介服务费，仅结合实际完成的居间服务情况，酌情支持部分合理费用。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房地产中介并非单纯的信息传递者，而是专业服务提供者。在促成房屋交易过程中，应当依法向交易双方提示贷款政策、交易风险及合同履行障碍，不能以促成成交为目的提供明显违反金融监管要求的操作方案。

2.居间合同解除或者买卖合同未能履行，并不意味着中介当然无权收取服务费，也不意味着一定能够全额收费。人民法院通常会综合考量交易未完成的原因、中介是否存在过错以及已完成服务内容等因素，合理确定报酬范围。

3.购房人办理按揭贷款时，应坚持真实交易价格原则，不宜轻信所谓“高评高贷”“包装流水”等操作方式。一旦贷款失败，不仅可能影响合同履行，还可能引发中介费、违约责任等多重法律风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。

2.《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项如实向委托人报告。

3.《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。中介人存在过错的，人民法院可以结合案件情况依法确定其报酬请求。