【基本案情】

2025年6月，赵某为方便女儿入学，与孙某签订《存量房买卖合同》，购买某市重点小学学区范围内住宅一套，成交价620万元。签约前，赵某多次向孙某及房产中介询问房屋是否具备正常入学资格，孙某明确表示该房屋“学区名额正常，可以直接用于孩子报名”，中介亦在房源介绍中注明“学位未占用”。

双方依约办理了房屋过户登记，赵某支付全部购房款并实际入住。数月后，赵某为女儿办理小学报名时，被教育部门告知，该房屋学区学位已被孙某之子占用，依据当地义务教育招生政策，同一房屋学位自使用之日起六年内不得再次作为适龄儿童入学依据，目前尚有两年限制期限，因此赵某女儿无法按照预期入读对应学校。

赵某认为，其购买案涉房屋的主要目的即取得学区入学资格，如事先知晓学位已被占用，会以现有价格购买该房屋。孙某故意隐瞒足以影响合同订立的重要事实，构成违约并导致合同目的无法实现，遂诉至法院，请求解除房屋买卖合同，返还购房款并赔偿税费、中介费等经济损失。孙某辩称，房屋产权不存在任何权利瑕疵，合同标的已经完成交付，所谓学区资格仅属于教育政策产生的附随利益，并非房屋本身权利内容。合同亦未明确约定必须保证学位未被占用，因此不同意解除合同。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋买卖中，出卖人应当遵循诚实信用原则，如实披露影响买受人订立合同的重要事实。对于学区房交易而言，学区资格、学位占用情况往往直接影响房屋市场价值及买受人的交易目的，属于交易过程中应当披露的重要信息。

2.虽然学区资格并非房屋所有权本身的内容，也不属于不动产权利登记事项，但在教育资源与房屋价值高度关联的背景下，若买受人明确表示购房目的系子女入学，且出卖人知晓或者应当知晓该目的，学位是否被占用足以影响合同是否订立及交易价格。

3.本案中，赵某在签约前已明确询问学位使用情况，孙某及中介均表示学位未被占用，而实际情况却与其陈述明显不符。该行为属于对交易重要事实的不实陈述，导致赵某基于错误认识订立合同。若现有证据能够证明赵某购房的主要合同目的已无法实现，人民法院可以依法认定合同目的落空，并支持解除合同及赔偿合理损失的诉讼请求。

4.司法实践中，对于学区房纠纷，应结合合同约定、双方磋商经过、聊天记录、中介宣传内容及当地招生政策等证据综合判断。若出卖人存在故意隐瞒或者虚假陈述行为，即使学区资格属于教育政策形成的利益，也不能免除其依法承担违约责任或者相应民事责任。

【法条依据】

1. 《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。