【基本案情】

2025年4月，郑某与孙某签订《存量房买卖合同》，约定孙某将其名下某市联排住宅出售给郑某，合同约定房屋及配套地下室一并转让，总价680万元。签约及看房期间，地下室处于关闭状态，孙某以存放私人杂物为由未安排查看，郑某未提出异议。双方在合同中约定，出卖人应保证标的房屋不存在影响买受人正常占有、使用的权利负担，并应如实告知房屋现状。

产权过户并交房后，郑某准备装修地下室时，案外人何某持《仓储租赁协议》进入地下室，主张其已与孙某签订五年租赁合同，并一次性支付全部租金，目前租期尚余两年，有权继续占有地下室存放货物。郑某经核实发现，该租赁合同签订于房屋出售前一年，孙某在交易过程中从未披露该租赁事实，合同文本及中介提供的房屋情况说明中亦无相关记载。

郑某认为，地下室长期被他人占有，导致其无法完整使用房屋，且购买时并不知晓存在租赁关系，遂起诉请求判令孙某承担违约责任，赔偿因此造成的经济损失。孙某辩称，地下室租赁并不影响房屋主体使用，且买卖合同并未特别约定地下室必须于交房时腾空，其不存在故意隐瞒行为。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋买卖中，出卖人负有如实披露标的物权利状态的义务。房屋及附属空间存在租赁、查封、抵押或者其他足以影响买受人正常占有、使用的权利负担，应当在签订合同前如实告知，否则可能构成违约。

2.本案中，地下室属于房屋的重要附属部分，长期被第三人合法占有使用，将直接影响买受人对房屋整体的实际利用。孙某在签订合同前已经与案外人形成稳定租赁关系，却未向郑某披露，违反了诚实信用原则及合同附随义务。

3.根据“买卖不破租赁”原则，在租赁关系依法成立且符合相关法律规定的情况下，房屋所有权发生转移，并不当然导致租赁合同失效。郑某作为受让人原则上应当承继出租人的法律地位，但其因此遭受的损失，有权依据买卖合同向孙某主张违约责任。

4.人民法院审理此类案件时，通常会综合考量租赁关系是否真实存在、买受人是否知情、租赁是否足以影响房屋正常使用等因素。本案中，孙某未履行披露义务，致使郑某在交易时对房屋使用状态产生错误认识，应依法承担赔偿损失等违约责任。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则履行通知、协助等义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。