基本案情

案涉房屋原由邢某与妻子共有，2021 年二人过户给继子夫妻，约定房款 23 万元未付清。2023 年继子夫妻将房屋出售给吴某，吴某全额付清房款并完成不动产过户登记，取得房屋所有权。邢某长期占用房屋拒不迁出，理由是继子夫妻欠付房款，主张自己属于有权占有、行使先履行抗辩权。此前邢某起诉继子夫妻及吴某索要房款、返还房屋，二审仅判令继子夫妻支付 23 万元房款及利息，未支持向吴某主张权利、返还房屋的诉求。吴某起诉要求邢某腾退房屋，并自 2023 年 12 月起按月 1000 元支付占用损失。法院认定邢某债权仅能约束合同相对方，不能对抗吴某完整物权；吴某明知房屋被占用且前期已收取相关租金，占用费自起诉之日起计算。判决邢某限期腾房，并按每月 1000 元标准支付自起诉日至实际搬离的占有使用费。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

1. 物权优先于普通合同债权 邢某对原房主张某某夫妻享有的房款债权，属于相对债权，仅约束交易双方；不动产完成过户后买受人取得完整物权，债权不能对抗合法登记的所有权人的返还原物请求权。

2. 有权占有具有相对性 邢某的占有依据是其与张某某夫妻的房屋买卖关系，该占有抗辩仅能针对合同相对人，无法对抗后手善意完成过户登记的产权人。

3. 占有使用费起算时点兼顾双方过错 吴某购房时明知房屋由邢某占用，取得产权证后长期未主张腾退，还收取过相关租金，自身存在怠于维权过错，法院未支持其从办证次月起计费的请求，调整为自起诉之日起计算占用损失。

4. 另案生效判决划分责任主体 二审判决明确欠付房款的清偿义务人仅为张某某、徐某某，吴某不负有向邢某支付房款的义务，邢某无权以此拒绝向吴某交付房屋。

法条依据

《民法典》第 209、235、238 条；《民事诉讼法》第六十七条

1. 不动产物权经登记设立，所有权人享有返还原物、主张占有损害赔偿的物权请求权；

2. 合同债权不具有对抗不动产登记物权的效力；

3. 无权占有不动产造成权利人损失的，占有人应当赔偿占有使用费。