【基本案情】

杨某向开发商购买两套商业商铺，合同统一标注层高 4.5 米，约定 2023 年 8 月 30 日前交房，逾期按日万分之二支付违约金。开发商实际逾期 53 天交付，商铺一楼层高 4.5 米、二楼仅 3.3 米，规划图纸原本即一二楼层高不同；另原告主张屋顶、楼梯施工标准与宣传不符，要求多项赔偿。开发商抗辩逾期受疫情影响可顺延、层高符合规划、楼梯屋顶按图纸施工无需赔偿。法院认定开发商逾期交房构成违约，约定违约金过高酌情下调至日万分之一；合同未区分一二楼层高，开发商未提前告知二楼层高，构成违约，结合房屋价值酌情支持层高损失；屋顶、楼梯变更符合合同免责约定，对应诉求全部驳回。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

商品房合同约定交付期限，开发商签订合同时对疫情风险具备预见能力，疫情不能直接作为顺延交房的免责理由。

制式合同空白条款未通过补充协议、销售资料向购房者如实告知二楼实际层高，开发商存在缔约过错，应当承担层高不足赔偿责任；但层高损失不能直接参照面积误差标准计算，法院可结合案情酌情认定赔偿金额。

规划设计变更仅改动屋顶、配套楼梯，未改变户型、空间主体尺寸，按合同约定无需通知买受人，开发商无需承担改造赔偿。

合同约定违约金标准过高、远超房屋实际租金损失，法院有权依法调低违约金计算标准。

【法条依据】

《民法典》第五百零九条、第五百七十七条；《民事诉讼法》第六十七条。

合同双方应当全面履行约定义务，违约方需承担赔偿、支付违约金等违约责任；

约定违约金过高的，违约方可请求法院予以适当调低；

开发商规划变更未改变房屋主体结构、户型的，按合同约定免除告知与赔偿责任。