【基本案情】

张某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买一套商品房，合同载明房屋建筑面积及价款，并约定最终面积以产权登记部门实测面积为准，面积存在误差时按照合同约定进行结算。

房屋交付后，张某在办理产权登记时发现，房屋实测建筑面积较合同约定面积减少数平方米。张某认为，自己购买房屋时系按照合同约定面积支付全部购房款，开发公司实际交付面积不足，应退还相应购房款，并赔偿损失。开发公司则认为，面积误差属于房屋建设过程中正常情况，且双方合同已经约定按照实测面积据实结算，不构成违约。双方协商未果，张某诉至法院，请求开发公司返还面积差额对应购房款，并承担违约责任。

法院审理认为，商品房建筑面积应当以依法测绘确认的实测面积为准。双方合同明确约定按照实测面积进行最终结算，开发公司交付房屋虽存在面积误差，但未超过合同约定及法律规定范围，不属于根本违约。对于实际减少的建筑面积，开发公司应按照合同约定及实际成交单价退还相应购房款；对于张某主张的违约赔偿，因缺乏合同依据，不予支持。最终，法院判决开发公司返还相应面积差价，驳回其他诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.商品房面积误差是房屋买卖纠纷中的常见争议。由于房屋建设、测绘等客观原因，合同约定面积与最终产权登记面积存在一定差异较为常见。法律及商品房买卖合同通常均规定，应以产权登记部门确认的实测面积作为最终结算依据。

2.面积误差并不必然导致开发商承担违约责任。如果双方已经明确约定按照实测面积据实结算，且误差未达到合同解除或者法定处理标准，购房人一般只能要求返还相应面积差价，而不能当然要求解除合同或者主张额外赔偿。

3.购房人在签订商品房买卖合同时，应重点关注合同关于面积误差处理方式、面积差价计算标准及解除合同条件等条款。开发企业也应依法履行面积测绘、公示及结算义务，避免因面积争议引发纠纷。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方违约造成损失的，应当承担相应赔偿责任，但赔偿范围应与实际损失相当。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房面积误差处理的相关规定。